近日网红退租争议延烧，租赁期间房东与房客间之权利义务如何分摊，以及租约到期后，双方如何圆满结束，再次成为热议的话题。然租赁房屋不外乎自住或商业使用，自107年《租赁住宅市场发展及管理条例》施行后，内政部亦于今年3月修改「住宅租赁定型化契约书范本」以及「住宅租赁定型化契约应记载及不得记载事项」，对于住宅租赁，房东与房客之权利义务，及租屋争议调处途径，均有明确规范。但作为营业店面或经营办公室使用的商业出租，即不受前揭规范之限制，而应回归民法及双方约定内容。

租赁办公室、店面等商业使用空间时，除一般租赁应注意的租赁物之屋况、租期起讫时点、租金及保证金之给付及返还、及租约届满后是否回复原状等常见事项外，尚有几点应注意事项：

一、就承租人部分：

1、于签约前，应先厘清租赁物之土地使用分区与用途。就此，除可向出租人索取租赁物誊本等相关数据外，亦可自行办理土地使用分区预查及申请建物第二类誊本，自行确认所营事业，是否符合租赁物的土地使用分区和使用用途，以避免后续无法合法营业使用。

2、实务上常见承租商务中心作为办公室，但出租人却非房屋所有权人之情形（即所谓之二房东），此时应向出租人确认其与房屋所有权人间是否有同意转租之约定，以确保得合法承租使用。

3、承租人为营利事业负责人，依法为扣缴义务人，视出租人为法人或自然人，应依所得税法、全民健康保险扣取及缴纳补充保险费办法等相关规定，代扣缴营业税、所得税及补充保费，未如期缴纳者，主管机关可对缴纳义务人（即承租人）处以罚款及滞纳金。故订定租赁契约时，应注意租金是否包含前开税金及补充保费、是否需开立发票等事项。

4、倘所租赁物坐落于商业大楼内，除租赁契约之约定外，尚应注意大楼公共设施之水费、电费、公共空调费之计算方式以及各项大楼管理办法或规则。

二、就出租人而言：

1、房屋出租为商业使用时，除注意承租人有无定期缴纳租金外，尚应注意承租人是否依照双方约定于租赁物从事商业行为。实务上常见承租人于租赁物内非法容留外国人从事工作、非法雇用大陆地区人民在台从事未经许可或与许可范围不符之工作，于此情形下，依就业服务法、两岸人民关系条例等规定，出租人除或可遭受处罚款外，尚应负担刑事责任。故于签约前，应先了解承租人公司之基本资料（包含资本额、营业项目等）及迁址原因等事项，并可于签约前，实地了解承租人对于租赁物的使用习惯，并可于租赁契约中订定惩罚性违约金，以避免租赁物遭不当、违法使用。

2、可要求承租人公司负责人担任连带保证人，于承租公司遇有租金迟缴、恶性倒闭或其他损害赔偿问题时，可直接向其公司负责人提出请求，确保租约可顺利履行。

3、为避免承租人于租期届满后，迟未迁让返还租赁物或未将其公司商业登记迁出等情形，可于租赁契约上载明「承租人未给付约定租金或违约金（含惩罚性违约金）或未依期限届满日返还租赁目标物时，应径受强制执行」等文字，经公证后，做成公证书即得作为执行名义，于租赁期届满后，即无须透过繁复之诉讼程序，可径以该公证书向法院声请对承租人公司之财产进行强制执行或要求其迁让返还租赁物。

本文发表于工商时报_名家评论专栏：https://www.ctee.com.tw/news/20231011700091-439901

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