国民の家計に直接影響を与える地価税（＝固定資産税）、家屋税（＝建物固定資産税）、地価上昇税および土地家屋合算税（建物と土地の売却益に同一基準で所得税を課すこと）が全て「自己用住宅」に対して優遇措置を設けているが、それぞれの適用基準は大いに異なっており、少しでも誤解すると、減税の機会を逃してしまう。そのため、納税義務者は各税制の規定の違いを十分に理解し、ご自身の状況に合わせた適切な税制設計を行うことが重要だ。

この4つの税制は、固定資産税と所得税の2種類に分けられる。地価税と家屋税は、住宅の使用状態にポイントを置き、固定資産に対して課す税金である。一方、地価上昇税と土地家屋合算税は所得に課される税金であり、不動産の譲渡時に課税され、戸籍を設けた年数や実際の使用状況に着目し、より厳しい規制の対象となる。

これら4つの税制における「自己用住宅」が同じように定義されている、と多くの人はよく誤解するが、実際では大いに異なっている。あらかじめ計画しなければ、地価税や家屋税の優遇措置を受けられる一方で、売却時に地価上昇税や土地家屋合算税の条件を満たさないため、免税措置を受けられない可能性がある。

これら4つの税制はそれぞれ条件が異なるが、共通点は不動産の所有者の居住用であること、つまり、対象不動産は賃貸、事業用もしくは営業活動に利用できない。唯一の違いは、規制期間の長さである。地価税と家屋税では、保有期間中の賃貸を禁止している。地価上昇税では、「一生に一度」という原則に基づけば売却前1年内、「一生に一軒」の原則に基づけば売却前5年内に賃貸してはならない。土地家屋合算税では、売却前6年内に賃貸も営業もしてはならないとなる。

■相違点1：戸籍登記基準の大きな違い

4つの税制において最も異なっている部分は、戸籍登記である。家屋税と地価税は、所有権者、その配偶者もしくは直系家族が対象不動産に戸籍を置くことを要求し、比較的に緩やかな条件である。地価上昇税では、「一生に一度」と「一生に一軒」の要件を分けており、前者は本人、配偶者もしくは直系家族が戸籍を置けばよいが、後者は本人、配偶者もしくは未成年子女が継続して6年間以上戸籍を置く必要がある。土地家屋合算税の規制が最も厳しく、本人、配偶者もしくは未成年子女が戸籍を置き、かつそこに継続して6年間以上住んでいることが必要である。

■相違点２：軒数制限と使用頻度

軒数制限について、家屋税が最も緩やかで、全国合計3軒まで適用することができる。地価税では、自己用住宅用地が1ヶ所に限られている。地価上昇税での「一生に一軒」の条件はさらに厳しく、売却時の所有権者および配偶者、未成年子女の名義において、対象不動産の1軒しか保有できない。土地家屋合算税では軒数を指定していないものの、6年に1度の免税措置によって濫用を防止できる。

■相違点３：保有と戸籍登記年限

年限の規制について、地価税と家屋税は保有期間や戸籍登記期間の下限を設けておらず、当年度の課税基準日前までに条件を満たせば適用することができる。一方、地価上昇税および土地家屋合算税は、長期保有と居住を重視している。地価上昇税での「一生に一軒」と土地家屋合算税の免税額は、いずれも6年以上の継続保有と戸籍を置くことを要求している。短期的な投機ではなく、自己用を促進するこの政策の目的が強調されている。

まとめで言えば、家屋税の規制が比較的緩やかく、その次は地価税である。地価上昇税と土地家屋合算税が最も厳しく設計され、特に長期居住と戸籍登録を重視している。したがって、不動産を購入または売却するとき、税金負担を軽減する機会を見逃さないために、自分の戸籍、保有年限および軒数をあらかじめ確認し、税務機関へ資格を問い合わせする必要がある。

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この文章は「名家評論コラム」に掲載。https://www.ctee.com.tw/news/20251113700116-431308