为杜防不动产沦为炒作工具并健全住宅市场，新修正《平均地权条例》对应「私法人买受住宅许可制」、「检举奖金办法」及「限制换约转售行为」之三项子法均于今年7月1日实施，此对不动产交易市场之冲击不容小觑。

为管制私法人买受住宅房屋，并避免住宅不动产沦为私法人投资炒作之目标，新修正《平均地权条例》第79条之1明文规定私法人买受供住宅使用之房屋应事前经主管机关许可，且取得后五年内不得移转或预告登记；又考虑部分私法人因执行业务性质需要，于其对应之子法《私法人买受供住宅使用之房屋许可办法》（下称「私法人购屋许可办法」）第3条明订六种私法人买受住宅可免经许可之例外情形，包含宿舍、供居住使用之经营出租、卫福机构场所、都市更新（下称「都更」）及危老改建，及其他经中央主管机关公告者，以期合理调节住宅市场及居住权益。

《私法人购屋许可办法》第6条则对于私法人为合建、实施或参与都更、都市危险及老旧建筑物重建（下称「危老重建」）买受建筑物免经许可者，订定认定基准：除考虑私法人买受之住宅应符合30年以上屋龄、危险情事或耐震性等条件外，于私法人实施或参与都更案之情况，更认为须于都更流程应进展至公开展览阶段，且私法人有持续整合而有取得房屋之必要时，该私法人方符合免经许可之房屋登记申请资格。

然实务上，都更流程需先经过原有住户整合、向主管机关申请报核后，始得进入公开展览阶段，因此，于公开展览阶段通常已有8、9成以上之原有住户同意，属都更整合之末段，鲜少实施者会于此阶段才开始进行购买整合，是此修法对于建商进行都更计划整合，似无帮助。甚且，若按现行法操作，则建商为及早取得免经取可之资格，极可能于进行都更、危老重建案之初即提送审查，若此，此不仅增加行政程序，更可能于审核过程中走漏风声，引发钉子户或有心人士觊觎，增加都更整合之困难及障碍，与政府推动都更、危老重建之政策目的相悖。

其次，「私法人购屋采许可制」之目的系为杜防私法人以不动产为投资目标进行投机炒作之行为，因此，新修正《平均地权条例》上路后，各方投资客、房屋中介及代销业者即受到限制换约转售、重罚炒作行为、解约申报登录等之限制，且央行亦已于今年6月16日宣布第二户贷款成数不得超过7成，似得预期不动产市场已非得如以往般快速进出。惟宜注意，虽得藉由严格执行追查购屋资金来源、房地合一税及豪宅税等进行管制，以期有效遏止私法人投机炒作之行为，然亦宜注意勿避免过度干预私法人购屋之行为，以免造成都更、危老重建受池鱼之殃。

本文发表于工商时报_名家评论专栏：https://view.ctee.com.tw/tax/50978.html

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